ขายฝาก ต่างจาก จำนอง ยังไงกัน ?

การขายฝาก คืออะไร?
การขายฝาก คือ การซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่า  ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
ทรัพย์สินใดขายฝากได้บ้าง? 
ทรัพย์สินทุกชนิดขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่การซื้อขายทรัพย์บางอย่างต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้
แบบของสัญญาขายฝาก
  1. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) เช่น บ้าน หรือที่ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอยู่อาศัย สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า โค เป็นต้น
  2. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคา 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป การขายฝากนี้จะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ  ให้ผู้ขายและผู้ซื้อลง ชื่อไว้ในหนังสือหรือต้องมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนไปแล้ว   มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้ศาลบังคับไม่ได้
การไถ่ทรัพย์คืนหรือการซื้อกลับคืน
  1. สินไถ่ คือ จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระแก่ผู้รับซื้อฝาก   เพื่อขอไถ่เอาทรัพย์คืนซึ่งอาจจะตกลงไว้ในสัญญาขายฝากหรือไม่ได้ตกลงไว้ก็ ได้ และสินไถ่จะต้องเป็นเงินเสมอและไถ่ถอนกันด้วยทรัพย์สินอย่างอื่นไม่ได้
  2. ระยะเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝาก 
2.1 การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี
2.2 การขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี
  1. การไถ่ทรัพย์คืนมีข้อพิจารณาดังนี้
3.1 ต้องไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้    จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วไม่ได้ และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ ซื้อฝาก อย่างเด็ดขาด   ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่
3.2 ขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืนสามารถทำได้ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่
  1. บุคคลที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้
4.1 ผู้ขายฝากหรือทายาทของผู้ขายฝาก
4.2 ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ทรัพย์สินคืน
4.3 บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้
  1. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้
5.1 ผู้รับซื้อฝากหรือถ้าหากผู้รับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝาก ต้องไปขอไถ่จากทายาทของผู้รับฝาก
5.2 ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก ดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นในระหว่างการขายฝากย่อมตกเป็นของผู้ ซื้อฝาก
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการขายฝากที่ดิน
สำนักงานที่ดินเป็นผู้จัดเก็บ
– ค่าคำขอ แปลงล่ะ 5 บาท
– ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
– ค่าอากรสแตมป์ คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า โดยทุก 200 บาท เสีย 1 บาท
– ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 0 – 3.3%
– ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ผู้รับซื้อฝากเป็นผู้เก็บ
– ค่าปากถุง 3-5% ขึ้นกับลักษณะหลักทรัพย์ ราคาซื้อขาย ทำเลที่ตั้ง
ไม่หักดอกเบี้ยล่วงหน้า หรือ หัก 3 เดือน (แล้วแต่ตกลง)


หมายเหตุ: ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการทำธุรกรรม ทางผู้ขายฝากจะเป็นผู้ชำระทั้งหมด โดยหักออกจากยอดเงินขายฝาก
จำนอง ความหมายของการ จำนอง
จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702)

        ตัวอย่าง นายเอกได้กู้เงินจากนายโทเป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนายเอกได้นำที่ดินของตนจำนวน 1 แปลงไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท โดยนายเอกไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นายโท นายเอกยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนได้ตามปกติ

การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ

    1. การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตนเอง

        ตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท 1 แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง

    2. การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น

        ตัวอย่าง นายเอกได้กู้เงินจากนายโท เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท

ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้

    แบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ได้ 2 ประเภทกล่าวคือ
    1. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น
    2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ

        ก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
        ข. แพ
        ค. สัตว์พาหนะ
        ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น

หลักเกณฑ์ในการจำนอง

        1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนอง
        2. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาจำนองตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิใดๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
        3. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ
        ก. ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
        ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
        ค. การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ
        ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ
        จ. การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า
        ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

การชำระหนี้จำนอง

        การชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ดี การระงับหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีใดๆ ก็ดีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงในการจำนองก็ดี กฎหมายบังคับให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น แล้วจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

หากทั้งวิธีขายฝาก หรือจำนองไม่ตอบโจทย์ และต้องการหาตัวแทนช่วยขายหรือหาคนมาเช่าเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด เรายินดีให้คำปรึกษาน่ะคะ สอบถามเพิ่มเติมเข้ามาได้ที่ไลน์ไอดี puk-onlinerealtor ค่ะ