ประเภทที่ดินและการกำหนดสีของที่ดิน
ตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร มีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้งานและกิจกรรมบนพื้นที่ออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ดังนี้
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย ที่ดินประเภทนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก และถูกแบ่งโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ ได้แก่ ที่ดินอยู่อาศัยสีเหลือง สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ที่ดินอยู่อาศัยสีส้ม สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง และที่ดินอยู่อาศัยสีน้ำตาล สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง ซึ่งในที่ดินแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับซึ่งมีรายละเอียด ปลีกย่อยแตกต่างกันเล็กน้อย
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง นอกจากจะเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำแล้ว ที่ดินสีเหลืองนี้ยังตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมืองอีกด้วย โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1 – ย.4 ที่ดิน ย.1 และ ย.3 นั้นมีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงค์ไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่ อาศัยที่ดี ส่วนที่ดิน ย.2 นั้นมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง ในขณะที่ที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน โดนสรุปแล้วที่ดิน ย.1-ย.4 ทุกรหัสประสงค์ให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จะสร้างได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป และสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้ ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไป
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม เป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง จะพบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน โดยที่ดินสีส้มนี้จะมีรหัสกำกับคือ ย.5 – ย.7 ที่ดินสีส้ม รหัส ย.5 จะมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อ เนื่องกับเขตเมืองชั้นใน แต่รหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม ส่วน ย.7 มีจุดประสงค์รองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน บริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาล คือที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง ซึ่งคือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน ที่ดินสีน้ำตาลจะอยู่ภายใต้รหัสกำกับ ย.8 – ย.10 ซึ่งแต่ละรหัสมีความแตกต่างกันดังนี้ ที่ดินสีน้ำตาลรหัส ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ส่วนที่ดิน ย.10 นั้นจะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลาง เมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักเห็นการพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง อย่างอาคารชุดต่างๆ ย่านใจกลางเมือง เป็นต้น
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยในผังเมืองจะแทนที่พื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีแดง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1 – พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก ที่ดินสีแดงรหัส พ.1 และ พ.2 นั้นจะอยู่ในบริเวณชานเมือง โดยมีจุดประสงค์ให้ใช้ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ ส่วนที่ดินสีแดงรหัส พ.3 นั้นมีจุดประสงค์ต่างจากที่ดิน พ.1-2 ตรงที่จะเป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น สำหรับที่ดินสีแดงรหัส พ.4 นั้นเริ่มมีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากที่ดิน พ.4 จะตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย ขณะที่ที่ดินสีแดงรหัส พ.5 นั้นขยายจุดประสงค์ให้กว้างขึ้นจากที่ดิน พ.4 โดยให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยก็ได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสี อื่น
3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์เพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม โดยใช้สีม่วงแทนในผังเมือง พร้อมรหัสควบคุม อ.1 – อ.3 ที่ดินรหัส อ.1 นั้นสำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ ที่ดินรหัส อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต ส่วนที่ดิน อ.3 นั้นกำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปรางสำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่ง ในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นต้น แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง อาคารชุดขนาดใหญ่ได้ นอกจากนี้ยังสามารถสร้างร้านค้าได้
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ที่ดินประเภทนี้จะแสดงเป็นกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัสกำกับ ก.1 – ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียวรหัส ก.4 และ ก.5 จุดประสงค์ของที่ดินประเภทนี้คือการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร นอกจากนี้อีกจุดประสงค์หนึ่งของที่ดินประเภทนี้คือการเป็นกันชนระหว่าง กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อีกทั้งยังมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ ด้วย กฎหมายผังเมืองอนุญาตให้จัดสรรที่ดินประเภทนี้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านเดี่ยวได้ในรหัสที่ดิน ก.1 – ก.4 โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ในแถบสุดขอบกรุงเทพฯ ในแต่ละด้าน
5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย เป็นที่ดินสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของที่ดินประเภทนี้อยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ.2
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เป็นที่ดินสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ยกตัวอย่าง ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่า เพื่อดำเนินกิจการต่างๆ ห้างสรรพสินค้า สำนักงานหรือคอนโดมิเนียมบางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงิน
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับผังเมืองกรุงเทพฯ 2556 ได้ที่ เว็บไซต์สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร
ข้อมูลอ้างอิง:
บันทึกหลักการและเหตุผลประกอบกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556
Want to say something? Post a comment
Want to say something? Post a comment